Jeśli kupiłeś nieruchomość z myślą o wykorzystaniu jej w przyszłości lub Twoja firma posiada nieruchomość z przeznaczeniem na rozwój biznesu, warto sprawdzić, czy nadal można zagospodarować taką nieruchomość inwestycyjną zgodnie z zamiarem oraz czy nie zmieni się to w najbliższym czasie. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może pokrzyżować plany inwestycyjne a nawet je uniemożliwić.
Zmiana planu miejscowego, która może pokrzyżować plany inwestycyjne – przykłady z praktyki
Tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową oraz produkcyjno-magazynową zmienione w tereny wód powierzchniowych (zbiornik retencyjny) oraz tereny dróg publicznych. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej przeznaczone w części pod budowę pasa technicznego przeznaczonego do odprowadzania wód opadowych i roztopowych do kanalizacji deszczowej. Czasem chodzi o niuanse takie jak zmniejszenie dopuszczalnej wysokości budynku i liczby kondygnacji, które obniżają powierzchnię użytkową mieszkalną (tzw. PUM) i mogą decydować o opłacalności inwestycji.
To przykłady z praktyki, w jaki sposób zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wpłynęła na dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości. W zależności od tego jakiej powierzchni nieruchomości dotyczy zmiana przeznaczenia może się okazać, że częściowa zmiana planu miejscowego wpłynie negatywnie na możliwość albo zakres dopuszczalnej zabudowy.
Czy można przegapić zmianę planu miejscowego?
Czy jest możliwe, że właściciel lub użytkownik wieczysty nie wie o zmianie przeznaczenia jego nieruchomości? Tak, ponieważ informacje o procedurze planistycznej nie są kierowane do konkretnych właścicieli lub użytkowników wieczystych w formie bezpośrednio doręczanej korespondencji. Kieruje się je do ogółu mieszkańców danej gminy lub miasta w formie ogłoszeń w prasie miejscowej, przez obwieszczenie (np. na tablicach, słupach ogłoszeniowych) oraz udostępnienie informacji w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie internetowej, ewentualnie w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości (np. przez lokalne środki masowego komunikowania się).
W ten sposób ogłasza się np. uchwałę o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu. Chodzi o to, by kwestia prawidłowego doręczania korespondencji, która potrafi przysporzyć sporo problemów w innych procedurach, nie blokowała sprawnego wprowadzania ogólnie potrzebnych rozwiązań planistycznych.
Zmiana planu miejscowego - warto interesować się działaniami miasta lub gminy
Z tego względu w interesie właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości jest regularne monitorowanie, czy w odniesieniu do ich nieruchomości jest planowana zmiana przeznaczenia oraz odpowiedni, aktywny udział w procedurze planistycznej, np. składając wnioski do planu albo uwagi do jego projektu. Dotyczy to szczególnie nieruchomości inwestycyjnych.
Przegapienie publicznie dostępnej informacji o toczącej się procedurze może oznaczać, że właściciel lub użytkownik wieczysty dowie się o zmianie przeznaczenia nieruchomości już po jej zakończeniu, dopiero na etapie jej sprzedaży albo ubiegania się o pozwolenie na budowę. Może się wówczas okazać, że sfinalizowanie transakcji albo realizacja inwestycji nie będą możliwe.
Zmiana studium jako zapowiedź zmiany planu miejscowego
Zainteresowanie powinna budzić nie tylko procedura zmiany planu miejscowego, ale także prace nad zmianą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wprawdzie zmiana kierunku zagospodarowania danego terenu w studium nie wpływa bezpośrednio na przeznaczenie nieruchomości wynikające z obowiązującego planu miejscowego, to jednak może wskazywać na zamiar gminy lub miasta co do przyszłej, odpowiedniej zmiany planu miejscowego. W interesie właściciela lub użytkownika wieczystego może być więc również zaangażowanie w procedurę dotyczącą zmiany studium.
Autor: Katarzyna Zańko, radca prawny
Podstawa prawna: ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503).